Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Покупка квартиры, которая уже находится в ипотеке, может быть выгодна: во-первых, такое жилье стоит в среднем на 5-7% дешевле; во-вторых, возможно, вы нашли квартиру мечты и не готовы просто так от неё отказаться. Не страшно: такие сделки - не новинка для рынка недвижимости, и мы хорошо знаем, как провести их просто и безопасно. 

Разберёмся в вопросе. Обременение - это кредит, оформленный на собственника недвижимости и не выплаченный до конца на момент продажи.  И здесь есть несколько вариантов, как купить ипотечную квартиру — про все способы рассказываем в статье.

Что значит «квартира в ипотеке»

Квартира в ипотеке — это недвижимость, приобретенная текущим собственником  с привлечением ипотечного кредита, где банк остается залогодержателем до полного погашения долга. Это означает, что покупатель фактически владеет жильем, но не может полностью распоряжаться им до выплаты всей суммы кредита.

Особенности ипотечного жилья:

• До полного погашения кредита недвижимость остается в залоге у банка. Это фиксируется в Росреестре.
• Продажа, дарение или другие операции возможны только с одобрения банка.
• Обязательно требуется страхование имущества, а иногда - и жизни заемщика.
• После окончательного расчета с банком обременение снимается, и владелец получает полные права на недвижимость.

Ипотечное жилье может быть продано или переоформлено на другого человека, но для этого нужно либо досрочно погасить долг, либо согласовать условия с банком.

Как проверить, что квартира действительно в ипотеке

Проверить, находится ли квартира в ипотеке, можно несколькими способами. Самый надежный — запросить выписку из ЕГРН, сделать это можно через Росреестр, МФЦ или Госуслуги. В ней указаны все обременения, включая залог банка.
В процессе заключения ДКП потребуется ипотечный договор, без него сделка не состоится. Если продавец не предоставляет этот документ, от покупки лучше отказаться.

Какие риски связаны с покупкой квартиры в ипотеке

Покупка квартиры, находящейся в субсидированной или обычной ипотеке, связана с несколькими рисками. Главный - если продавец не закроет долг перед банком, и обременение не будет снято. Если вы передали  деньги за квартиру до оформления сделки, есть риск, что продавец не погасит кредит, и вы  останетесь без квартиры и средств.
Возможны и юридические сложности — например, банк может отказать в переоформлении ипотеки, если у покупателя недостаточный доход или плохая кредитная история.

Ипотечные брокеры компании RBI проконсультируют, как купить квартиру с обременением без риска и разработают лучшую схему сделки. Также в продаже много недвижимости: студии в новостройках, престижные 2-комнатные и элитные 1-комнатные квартиры, трехкомнатные варианты для больших семей.

Как купить квартиру в ипотеке? Пошаговое руководство

Первое, что нужно сделать, - найти проверенного специалиста по ипотечным кредитам, которому вы можете доверять. Важно, чтобы этот человек знал все нюансы оформления сделок именно по квартирам с обременением и понимал требования разных банков. Ипотечный брокер подскажет вам, какой способ выбрать при покупке той квартиры, которую вы хотите, и предусмотрит юридическую и финансовую защиту от различных рисков. 

Ипотечные брокеры RBI специализируются на оформлении ипотечных кредитов и уже много лет работают, в том числе, с недвижимостью в обременении. За десятки лет сотрудничества с надёжными банками страны специалисты выработали экспертизу, которая помогает нам добиваться почти 100% одобрения займов на комфортных для заёмщика условиях.  
Самый простой вариант, который вам могут предложить при покупке квартиры с обременением — покупка недвижимости с последующим закрытием долга. В этом случае заключается обычный ДКП, а все обременения переходят на нового владельца. Такую сделку требуется согласовать с банком, затем новый ипотечный договор будет подписан уже с покупателем.

Еще один популярный вариант — заключение предварительного договора купли-продажи, по которому задаток за квартиру уходит в счет погашения долга. Когда ипотека будет закрыта, заключается основной ДКП.

Как банк может помочь в покупке квартиры с ипотекой

Банк помогает купить квартиру с ипотекой, обеспечивая юридическую безопасность и контроль расчетов. Он проверяет продавца и объект, оценивает стоимость недвижимости, согласовывает условия снятия обременения.
Для безопасных расчетов используются аккредитив или банковская ячейка. После одобрения кредита и подписания договора банк погашает долг продавца, снимает обременение и оформляет недвижимость в залог за новым заемщиком.

Процесс снятия обременения с квартиры

Снятие обременения с жилья означает удаление записи о залоге из реестра недвижимости после полного погашения ипотечного кредита. Процесс:

1. Заемщик вносит последнюю выплату по ипотеке, после чего банк проверяет отсутствие задолженности и готовит документы.
2. Банк выдает справку о полном погашении кредита и закладную с отметкой об исполнении обязательств.
3. Подача документов на регистрацию собственности или внесение данных в ЕГРН в Росреестр через МФЦ или онлайн.

 После обработки заявления информация об обременении удаляется из ЕГРН, и квартира становится собственностью владельца без ограничений.

Особенности и нюансы оформления сделки

Главная особенность того, как купить квартиру, которая находится в ипотеке — наличие обременения. Оно ограничивает сделки с недвижимостью. Чтобы его снять, продавец должен полностью погасить кредит, или банк должен одобрить переоформление ипотеки на покупателя.
Также важно заранее согласовать условия сделки с банком, так как он контролирует процесс расчетов. Оптимальный вариант — использовать аккредитив или банковскую ячейку, чтобы деньги были переданы после снятия обременения.
Все эти нюансы предусмотрит ипотечный специалист, который поможет правильно подойти к сделке с обременением. Такая покупка при грамотной подготовке документов - это не экстраординарная мера, а одна из стандартных практик на рынке недвижимости.

Заключение

Сделки купли-продажи квартиры в ипотеке сложнее, так как у недвижимости есть обременение. Универсального алгоритма действий нет, так как существует несколько вариантов, на которых будет подписан договор.
Чтобы избежать рисков на любом этапе сделке, лучше делегировать ее сопровождение профессионалу. Специалисты RBI помогут на любом этапе и подберут лучшую схему как купить ипотечную квартиру у собственника.