Эксперт оценил риски роста рассрочек на рынке недвижимости

Доля рассрочек в продажах новостроек Петербурга достигла 40% и, по прогнозам, будет расти. Рассрочка становится практически единственным вариантом покупки жилья для тех, кто не соответствует требованиям уходящей семейной ипотеки. О перспективах этого тренда и его влиянии на рынок рассказал Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI.

По его словам, ситуация с рассрочками различается в зависимости от класса и стадии готовности проекта. В домах с близкими сроками сдачи доля таких сделок колеблется в пределах 20–30%, тогда как в новых стартах она уже превышает 50%.

«Например, в проекте «Литера», стартовавшем в сентябре 2024 года, рассрочки составляют около 50%, а в Ultra City 3.0, который вышел в продажу в ноябре, – 56%. Их популярность заметно выросла после окончания программы ипотеки с господдержкой», – отмечает Михаил Гущин.

Плюсы и минусы

Для покупателей рассрочки привлекательны гибкими условиями, подчеркивает эксперт. Клиенты могут подстроить график платежей под себя и перейти на ипотеку, когда ставки по ней снизятся до приемлемого уровня.

Для девелоперов рассрочки, напротив, создают определенные риски, связанные с наполнением эскроу-счетов. В отличие от ипотеки, они не обеспечивают необходимого объема средств на счетах, тогда как банки требуют соблюдения установленного графика их наполнения. В противном случае девелопер вынужден привлекать дополнительные кредиты на строительство, а их стоимость привязана к текущей ключевой ставке, которая сейчас составляет 21%.

Механизмы регулирования

Каждый застройщик устанавливает допустимую долю рассрочек, исходя из ряда факторов – условий покупки участка, скорости освоения проектного финансирования и других параметров.

При этом балансируются различные виды рассрочек:

• отсрочка платежа с единовременной выплатой через 3–6 месяцев,

• рассрочка с регулярными платежами раз в квартал или полгода,

• схемы с небольшим первым взносом и значительной отсрочкой по оставшейся сумме.

Доля «рискованных» рассрочек (с низкими первоначальными платежами и высоким риском расторжения договора) не должна превышать 15%. В таком случае общая доля рассрочек до 50% остаётся допустимой.

Прогнозы на будущее

Михаил Гущин полагает, что в 2025 году тренд на рассрочки сохранится и будет набирать обороты. «Пока ключевая ставка не снизится, а вместе с ней – ипотечные ставки хотя бы до уровня 8–10%, альтернативные инструменты финансирования сделок вряд ли появятся», – считает эксперт.

Однако высокий уровень рассрочек – не новый феномен для рынка. По данным аналитиков RBI, в бизнес-классе и элитном сегменте их доля исторически доходила до 70%, оставаясь привычным механизмом сделок.