Жаркая осень. Что происходит сегодня на рынке недвижимости Петербурга?

Как чувствуют себя первичный и вторичный рынки жилья в Петербурге на фоне роста ипотечных ставок? Какие рекорды были побиты в 3 квартале 2023 года? И долго ли может продлиться текущий всплеск спроса? На эти и другие важные для рынка вопросы, по традиции, по итогам квартала отвечаем вместе с экспертом Группы RBI Еленой Петропавловской – руководителем аналитического центра компании.

Ценовая динамика

По итогам 3 квартала во всех сегментах рынка недвижимости эксперты отмечают ощутимый рост цен. Так, в комфорт-классе цена выросла сразу на 4,9%. Средняя цена сегодня составляет около 235 000 рублей за кв. метр. В бизнес-классе рост составил на 3,6% (средняя цена 392 000 рублей за кв. метр). Вторичный рынок, по сравнению с другими сегментами, вырос меньше всего – на 2,8% (198 000 рублей за кв. метр).

Главными факторами роста цен стали:

• повышенный спрос на фоне роста ключевой ставки и ослабления курса рубля;

• активный вывод на рынок новых проектов и очередей с высокими ценами.
  

«Квадратный метр в готовом доме продается сегодня в среднем на 23% дешевле, чем в аналогичной квартире в строящемся доме, – отмечает Елена Петропавловская. – Это рекордный уровень «дисконта». Но, несмотря на такой показатель, первичный рынок сегодня остается более доступным для покупателя за счет разницы в ипотечных ставках: в среднем ставка 14% на вторичном рынке, 8% и меньше – на первичном. Кроме того, на вторичном рынке, в отличие от первичного, фактически нет потенциала для роста цен».

Факторы спроса

Уровень спроса и объемы продаж в 3 квартале – беспрецедентные за последние 1,5 года. В сравнении с предыдущим кварталом рост спроса составил +48%, а продажи в сентябре повторили рекордные показатели марта 2022 г., отмечают эксперты. За 3 квартал на первичном рынке было совершено порядка 16,3 тыс. сделок. Больше было только в 1 квартале 2022 г. – 17,3 тыс. сделок. Что касается ипотечных сделок, их доля на рынке остается высокой, по-прежнему выше 80%, – сегодня это 82%.

«Одна из главных причин – покупатели спешили получить ипотеку, одобренную по «старым» ставкам, – объясняет Елена Петропавловская. – Сыграло роль также ослабление рубля, который преодолел психологическую отметку в 100 рублей за доллар: в таких условиях покупатели спешат инвестировать деньги в недвижимость и защитить свои активы от обесценивания».

Что дальше?

Эксперты полагают, что дальнейшие активные меры ЦБ РФ будут снижать напряжение на рынке. Так, на высшем уровне уже принято решение ужесточить нормы субсидирования и банковского резервирования. На очереди пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности и, вероятно, программы поддержки приобретения вторичного жилья. Рост ипотечных ставок и ужесточение требований к льготной ипотеке позволяют ожидать, что в 4 квартале спрос на рынке начнет снижаться.

«Но в большей степени это снижение затронет вторичный рынок, на который льготная ипотека пока не распространяется, – указывает Елена Петропавловская. – Несмотря на рост цен, покупатели продолжат интересоваться именно новостройками, ведь для многих из них основным фактором является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке».